Posiadanie własnościowego mieszkania w bloku wiąże się z koniecznością uiszczania czynszu do spółdzielni lub zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W obu przypadkach takie opłaty mogą być podnoszone w zależności od tego jak duże stają się koszty zużycia mediów i utrzymania nieruchomości wspólnej. Kiedy jednak można legalnie podwyższać zaliczki dla lokali użytkowych, a kiedy będzie to całkowicie bezprawne?

Zaliczki na czynsz

Obecny model czynszowy stosowany praktycznie w każdej wspólnocie mieszkaniowej i spółdzielni opiera się na tzw. systemie zaliczkowym. Lokatorzy płacą w miesięcznych okresach z góry ustalone kwoty czynszowe. Dopiero z czasem są one aktualizowane – następuje to albo co pół roku albo raz do roku. W zależności od stopnia zużycia mediów (głównie wody, ścieków oraz usuwania śmieci), a także ewentualnego wzrostu kosztów utrzymywania nieruchomości wspólnych (np. klatek schodowych lub wspólnych piwnic), spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota decydują się na zmianę wysokości poprzednio ustalonych zaliczek. Jeśli lokator zaoszczędził na ogrzewaniu i wodzie, może liczyć na zmniejszenie swojej miesięcznej zaliczki czynszowej, względnie na utrzymaniu jej na dotychczasowym poziomie. Jeśli jednak zużycie przez niego mediów było większe, niż w poprzednim okresie rozliczeniowym, omawiane zaliczki ulegają podwyższeniu.

Okazuje się, że zwiększenie wysokości zaliczki może mieć miejsce również wtedy, gdy w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej powstaną dodatkowe, z reguły nieplanowane koszty, które są pokrywane z pieniędzy wszystkich lokatorów. Prawo własności nieruchomości lokalowej nie zwalnia w tym przypadku z obowiązku zapłaty wyższego czynszu, ponieważ każdy z właścicieli jest jednocześnie współwłaścicielem części wspólnych na całej nieruchomości (a te trzeba utrzymywać w należytym stanie, co oczywiście zawsze generuje konkretne koszty).

Podwyżka zaliczek dla lokali użytkowych

Podwyżka każdej zaliczki czynszowej powinna odbywać się z należytym wyprzedzeniem czasowym, tzn. lokator powinien być wcześniej przygotowany na to, że jego opłaty mogą wzrosnąć. W tym celu mieszkańcy powinni zostać zawiadomieni przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową – forma przekazania informacji jest jednak dowolna (najczęściej preferuje się tradycyjną pisemną postać zawiadomienia).

Podwyżka czynszu nie może być nieuzasadniona, co więcej musi pozostawać w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Jak stanowi art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Warunkiem zwiększenia obciążenia na gruncie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali jest wykazanie, że sposób korzystania z lokali użytkowych uzasadnia zwiększenie obciążenia, a wyrazem tego jest ustalenie wyższej stawki opłat bieżących należnych od właścicieli lokali użytkowych w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych. Niewątpliwie czynnikami zwiększenia obciążenia w takiej sytuacji będzie np. wzmożony ruch klientów udających się do lokali handlowych, czy też usługowych, a co się z tym wiąże zaśmiecanie i zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury, zwiększenie ilości śmieci składowanych do wspólnych pojemników, większe zużycie wody i energii elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych. Kolejnym przykładem może być uciążliwość zamieszkujących w danym budynku wspólnoty mieszkańców związana z korzystaniem z garaży, czy też miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu, emisja hałasów, różnego rodzaju zanieczyszczeń oraz ruch klientów tego, że czy też tychże lokali użytkowych. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć, zatem związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.

chwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jednak wyłącznie wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nawet jeśli przyjąć, że zaskarżona uchwała w sposób pośredni prowadzi do zwiększenia obciążeń poszczególnych lokali to podkreślenia wymaga, iż podjęcie uchwały nie może wynikać wyłącznie z tego, że w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Podwyższenie opłat należnych od właścicieli lokali użytkowych musi wynikać ze sposobu korzystania z tych lokali, wpływającego na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych, a ponadto nie można obciążyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych w takim samym stopniu, gdy tylko niektóre z lokali są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem użytkowania (korzystania) ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Wspólnota musi więc wykazać, że lokale użytkowe generują wyższe koszty i to na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa ciężar dowodu spełnienia wskazanych powyżej przesłanek.