Wspólnoty mieszkaniowe powinny podejmować zgodne decyzje w sprawach, które dotyczą części wspólnych zajmowanego budynku. W praktyce rzadko zdarza się jednak, aby wszyscy lokatorzy byli ze sobą całkowicie zgodni. Co jeśli podjęta przez wspólnotę uchwała okaże się być wadliwa? Można ją oczywiście zaskarżyć, choć trzeba wiedzieć jak poprawnie tego dokonać. 

Czym jest mała wspólnota mieszkaniowa? 

Wspólnoty mieszkaniowe są czymś w rodzaju spółdzielni mieszkaniowych, przy czym z reguły pojawiają się w mniejszych budynkach wielorodzinnych. Zgodnie z oficjalną definicją wspólnoty, jest to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., która weszła w życie 1 stycznia 1995 r. 

W świetle art. 6 ustawy o własności lokali i art. 28 KPA wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Przepis art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, iż wspólnota, którą tworzy ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest albo przez zarząd powołany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali jako organ wspólnoty mieszkaniowej albo przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zaś w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu, jako członka wspólnoty mieszkaniowej jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę, ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. 

Ustawodawca rozróżnia 2 rodzaje wspólnot mieszkaniowych: 

• małą – jest to wspólnota, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 3. 
• dużą – jest to wspólnota, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż 3 i do takiej wspólnoty stosować należy ustawę o własności lokali. 

Zaskarżanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej 

Zaskarżenie uchwały podjętej przez małą wspólnotę mieszkaniową jest formą podważenia jej wiarygodności oraz zgodności z obowiązującym prawem. Jak stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa powyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. 

Pamiętajmy, że dokonując oceny zaskarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej z perspektywy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, jej zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszeniem interesów powoda, istotne jest uwypuklenie szeregu zmian, który zaszły w przeciągu ostatnich kilkunastu lat w sposobie korzystania z lokali. Chodzi tu o takie zmiany, które doprowadziły do zwiększenia zapotrzebowania na energię elektryczną w postaci dzielenia lokali na mniejsze, wymiany ogrzewania z pieców opalanych węglem na piece elektryczne, czy korzystania w większym zakresie z urządzeń elektrycznych. Konsekwencją zmian jest konieczność wymiany instalacji elektrycznej na taką, która spełniać będzie obowiązujące wymagania i normy. Pozwana wspólnota dostrzegając potrzebę dostosowania istniejącej instalacji elektrycznej do bieżących potrzeb, na co wpływ też miały częste awarie, sukcesywnie dokonuje jej wymiany w pewnej określonej kolejności. Niewątpliwie taki proces wymiany należy postrzegać jako niezbędny i konieczny, realizujący podstawowy obowiązek wspólnoty mieszkaniowej, jakim jest dbanie o części wspólne budynku. 

Warto w tym miejscu jednak podkreślić, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r. (sygn. akt III CZP 60/09), artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.