Eksmisja jest formą przymusowego wyprowadzenia się danej osoby z zajmowanej nieruchomości. W praktyce dotyczy najczęściej sytuacji, w których najemca nie chce opuścić lokalu mieszkalnego, do którego nie ma już żadnych prawa. Eksmisja może także pojawić się w przypadku, gdy jeden z członków rodziny znęca się psychicznie lub fizycznie nad innymi osobami, które wspólnie z nim zamieszkują.  

Czym jest eksmisja? 

Eksmisja może tak naprawdę występować w dwóch formach: 

• faktycznej-pozaprawnej – gdy dochodzi do przymusowego wyegzekwowania opuszczenia nieruchomości przez daną osobę, z pominięciem jednak jakiejkolwiek procedury prawnej, 
• Faktycznej-prawnej – gdy pojawia się na skutek podjęcia odpowiednich działań procesowych, tzn. wszczęcia postepowania sądowego, a następnie komorniczego o nakazania dokonania eksmisji z nieruchomości. 

Tak naprawdę eksmisja może dotyczyć każdego rodzaju nieruchomości – gruntowej, budynkowej lub lokalowej. Najczęściej mamy z nią jednak do czynienia w przypadku bezprawnie zajmowanego lokalu mieszkalnego. O bezprawności mówimy wtedy, gdy dana osoba nie posiada żadnego tytułu prawnego do nieruchomości – nie jest jej właścicielem, najemcą, użytkownikiem lub dzierżawcą. W szczególnych sytuacjach, gdy ktoś posiada taki tytuł również może być eksmitowany – głównie wtedy, gdy swoim zachowaniem zagraża życiu i zdrowiu innych osób. 

Eksmisja jest zatem formą przymusowego wyprowadzenia osoby z zajmowanej nieruchomości, wbrew jej woli. Oczywiście wszelkie czynności podejmowane w tym zakresie muszą bezwzględnie pozostawać w zgodzie z obowiązującymi przepisami – w przeciwnym razie niesłusznie eksmitowany będzie miał prawo żądać przywrócenia go do zajmowania danej nieruchomości i zapłaty stosownego odszkodowania.  

Eksmisja z wynajmowanego lokalu 

Pojęcie eksmisji pojawia się najczęściej, gdy najemca, który zajmował określony lokal nie chce się z niego wyprowadzić. Pamiętajmy, że tak długo jak trwa umowa najmu, najemca ma pełne prawo przebywać w wynajmowanym mieszkaniu. Eksmisja jest więc w tym przypadku możliwa dopiero wtedy, gdy umowa ta zostanie skutecznie rozwiązana lub wypowiedziana. 

Zgodnie z treścią art. 675 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. 

Jeśli najemca nie chce dobrowolnie oddać zajmowanego lokalu jego właścicielowi, konieczne będzie złożenie pozwu o eksmisję. Podejmowanie samodzielnych prób pozbycia się najemcy z mieszkania nie jest dobrym pomysłem, ponieważ grozi to żądaniem odszkodowania ze strony takiej osoby.  

Z pozwem o eksmisję do sądu cywilnego mogą wystąpić: 

• właściciel lub współwłaściciel lokalu mieszkalnego – przeciwko osobie(osobom) zajmującej jego lokal (nie będącej jego współwłaścicielem), gdy umowa zawarta z lokatorem została rozwiązana wskutek wypowiedzenia, upłynął okres obowiązywania umowy zawartej z lokatorem na czas oznaczony, konieczne jest  przeprowadzenie rozbiórki lub remontu budynku, właściciel wypowiedział lokatorowi umowę i wskazał mu lokal zamienny, a lokator nie chce się do niego dobrowolnie przenieść,  główny najemca lokalu zmarł, a osoby wspólnie z nim zamieszkujące nie mogły wstąpić w stosunek najmu, osoba przebywająca w lokalu zajęła go bezprawnie i samowolnie – bez zgody właściciela, nie zawierając jakiejkolwiek umowy, 
• spółdzielnia mieszkaniowa – w stosunku do osoby (i jej domowników), co do której została podjęta uchwała o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego , 
• współlokator – w stosunku do małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu (członka rodziny, konkubenta czy innej osoby wspólnie zamieszkującej), jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie  

Jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący eksmisję, a osoba której nakazano opuszczenie lokalu dobrowolnie tego nie uczyni, po nadaniu przez sąd wyrokowi klauzuli wykonalności, podmiot domagający się eksmisji składa u komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Dalsze czynności eksmisyjne wykonuje komornik. 

Eksmisja uprawnionego właściciela 

W szczególnych sytuacjach do eksmisji może dojść, gdy uprawniony do danego lokalu właściciel nie zachowuje się poprawnie i tym stwarza realne zagrożenie dla innych osób, które z nim zamieszkują. Takie przypadki pojawiają się niestety głównie w związku ze stosowaną przemocą domową oraz w stosunku do byłych małżonków zajmujących ten sam lokal. 

Orzeczenie eksmisji może nastąpić już w wyroku rozwiązującym małżeństwo – w pozwie lub na jednej z rozpraw trzeba jednak złożyć w tym celu odpowiedni wniosek. Sąd sam z urzędu nigdy nie orzeka o eksmisji, wnioskując o jej dokonanie należy oczywiście odpowiednio uzasadnić swoje stanowisko. 

Zgodnie z treścią art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej, jeżeli członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie, swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba dotknięta tą przemocą może żądać, aby sąd, właściwy według przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zobowiązał go do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub zakazał zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia. 

Powyższą regulację stosuje się również w przypadku, gdy:  

• osoba dotknięta przemocą w rodzinie opuściła wspólnie zajmowane mieszkanie z powodu stosowania wobec niej przemocy w tym mieszkaniu, 
• członek rodziny stosujący przemoc w rodzinie opuścił wspólnie zajmowane mieszkanie, 
• małżonek, wstępny, zstępny, rodzeństwo, powinowaty w tej samej linii lub stopniu, osoba pozostająca w stosunku przysposobienia oraz jej małżonek, a także osoba pozostająca we wspólnym pożyciu oraz inna osoba stosująca przemoc w rodzinie, okresowo lub nieregularnie przebywa w mieszkaniu wspólnie z osobą dotkniętą przemocą w rodzinie.