Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład kreślonej nieruchomości nazywamy wspólnotą mieszkaniową. Tak naprawdę ta konstrukcja prawna posiada wiele zalet i możliwości. Czy dokładnie jest więc wspólnota mieszkaniowa i kiedy może powstać?
Odrębna własność lokali a wspólnota mieszkaniowa
Tworzenie wspólnoty mieszkaniowej jest dopuszczalne tylko w przypadku tzw. bloków, w których dochodzi do powstania określonej liczny wyodrębnionych prawnie lokali. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wspólnota mieszkaniowa jest więc swoistego rodzaju „komuną”, którą możemy porównać do członków spółdzielni mieszkaniowej. Właściciele lokali, którzy tworzą daną wspólnotę decydują o ważnych sprawach z zakresu wykorzystywania nieruchomości wspólnych – klatek schodowych, dachu, zewnętrznych części budynków, czy też łączników i garaży.
Uprawnienia wspólnot mieszkaniowych
W świetle art. 6 ustawy o własności lokali i art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Przepis art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, iż wspólnota, którą tworzy ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest albo przez zarząd powołany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali jako organ wspólnoty mieszkaniowej albo przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zaś w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu, jako członka wspólnoty mieszkaniowej jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę, ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy o własności lokali) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.
Wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków w stosunkach cywilnoprawnych, czyli nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu, a więc dla siebie. Przy czym przyjmuje się, że zakres zdolności prawnej wspólnoty jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną. Oznacza to również, że może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład którego mogą wejść prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Wynika stąd, że wspólnota mieszkaniowa nie może być podmiotem praw i obowiązków innych niż związane z zarządem nieruchomością wspólną. Jest ona powołana do decydowania wyłącznie o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, natomiast nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli.
Pomimo dosyć szerokich kompetencji wspólnot mieszkaniowych, nie są one podmiotami, którym przysługują nieograniczone prawa. Przykładowo, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Obligowanie właściciela lokalu, którego roszczenia nie są przedmiotem powództwa do współfinansowania kosztów postępowania sądowego, narusza jego interes. Wspólnota mieszkaniowa nie może podjąć uchwały zawierającej łączne wyliczenie kosztów utrzymania substancji , uwzględniających również nieruchomości nie objęte granicami tej wspólnoty. Jest to niezależne od interesów, jakie mają poszczególni członkowie wspólnoty na tych nieruchomościach, ani od tego, że są wspólne części przyłączy mediów, albo wspólne rozliczenia. Należy je czynić dla każdej nieruchomości oddzielnie i wówczas dokonywać rozliczeń.