Budowa domu wiąże się z koniecznością przejścia przez wiele formalności prawnych – wie o tym każdy, kto choć raz musiał zmierzyć się z tym tematem. Inwestor musi znać dokładnie przepisy regulujące omawianą tematykę, w przeciwnym wypadku naraża się na niepowodzenie całej budowy i konieczność dokonania rozbiórki. Odpowiednie regulacje znajdziemy oczywiście w Prawie budowlanym.

Ustawa – Prawo budowlane

Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ustawa - Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach.

Prawo budowlane powstało po to, by z jednej strony umożliwić ludziom realizację zamierzeń architektonicznych, z drugiej zaś stać na straży poprawności wykonywanych prac budowlanych i szeroko rozumianego bezpieczeństwa. Pamiętajmy, że każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Przepisy Prawa budowlanego wyznają zasadę wolności budowlanej. Jednakże prawo zabudowy nieruchomości zostało uzależnione przez ustawodawcę od jego zgodności z przepisami prawa. Zatem prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej nie jest prawem nieograniczonym, gdyż podmiot, któremu przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, musi chociażby uwzględnić inne prawa i dobra chronione, które zostały wymienione w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Ograniczenie wolności budowlanej wynika z art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, który określa zakres i formę ingerencji organów architektoniczno-budowlanych. Do ograniczeń tych zaliczył również to wynikające z określenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ogranicza swobodę zabudowy nieruchomości, gdyż jako akt prawa miejscowego zawiera przepisy powszechnie obowiązujące w zakresie przeznaczenia terenu, zagospodarowania i warunków zabudowy (art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Dlatego art. 4 Prawa budowlanego nie daje właścicielowi uprawnienia do przesądzenia o przeznaczeniu zabudowy nieruchomości gruntowej na cel wyznaczony według własnej woli inwestora.

Prawa i obowiązki uczestników budowy

Prawo budowlane określa wprost kto i na jakich warunkach może rozpocząć prace związane z postawieniem konkretnej budowli. W ustawie tej odnajdziemy także wykaz konkretnych praw i obowiązków każdej ze stron takiego procesu. Przykładowo do obowiązków inwestora należy:

• opracowanie projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
• objęcie kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
• opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• wykonanie i odbiór robót budowlanych,
• w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych
  – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Z kolei do obowiązków projektanta należy:

• opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
• zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu budowlanego osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności,
• wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez osoby, o których mowa w pkt 1a, opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektu budowlanego, oraz zapewnienie zgodności projektu technicznego z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
• sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  określenie obszaru oddziaływania obiektu,
• uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów,
• wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań,
• sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej,
• sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem oraz uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Pozwolenie na budowę

Najbardziej rozpoznawalną instytucją Prawa budowlanego jest pozwolenie na budowę. Ta decyzja administracyjna jest swoistego rodzaju przepustką do tego, aby inwestor mógł legalnie rozpocząć prace na danym terenie.

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Ustawodawca wprowadził jednak w tym zakresie szereg zwolnień, dzięki czemu nie każda budowa będzie wymagała uzyskania stosownego pozwolenia (trzeba ją będzie jednak zgłosić do właściwego organu) – lista robót zwolnionych z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę znajduje się w treści art. 30 Prawa budowlanego.