Podstawowym celem mieszkań komunalnych jest zapewnienie warunków lokalowych najbiedniejszym obywatelom. Z różnych przyczyn ludzie nie są w stanie zakupić własnego mieszkania lub domu, w związku z czym ustawodawca przewidział możliwość udostępnienia im lokali socjalnych. Aby jednak uzyskać przydział do takiego mieszkania trzeba spełnić konkretne warunki.

Lokale socjalne

Mieszkania komunalne określane są również mianem lokali socjalnych. Wchodzą one w zasób nieruchomości określonej gminy i to właśnie ona jest ich formalnym właścicielem. Takie nieruchomości, nawet jeśli zostaną udostępnione oznaczonej osobie dożywotnio, nigdy nie staną się własnością osoby fizycznej – ich podstawowym celem jest bowiem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najbiedniejszych osób zamieszkujących na terenie danej gminy. W wyjątkowych przypadkach może dojść jednak do wykupu takiej nieruchomości na specjalnych zasadach.

Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie, zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Kto może otrzymać mieszkanie komunalne?

Tak naprawdę pod pojęciem otrzymania mieszkania komunalnego należy rozumieć uzyskanie prawa do zamieszkiwania w danym miejscu przez określony czas. Posiadanie niskich dochodów nie jest jednak wyłączną przesłanką, która przesądza o przyznaniu lokalu socjalnego.

Ustawodawca określił krąg osób posiadających prawo do najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu w art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Należą do niego wszyscy członkowie wspólnoty samorządowej posiadający niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i jednocześnie spełniający kryteria dochodowe, określone na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy. W związku z powyższym rada gminy nie jest upoważniona do modyfikowania w uchwale treści art. 4 ust. 1 ww. ustawy i wprowadzania innego kręgu osób uprawnionych do najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu.

W rzeczywistości osoby, które mogą składać wnioski o przyznanie prawa do lokalu komunalnego podlegają zasadom wyznaczonym przez określoną gminę. W praktyce każda gmina w Polsce może stosować inne reguły przydzielania lokali socjalnych – ze względu na sporą liczbę chętnych, stosuje się szereg różnych warunków, które należy w tym zakresie spełnić. Lista oczekujących jest spora, także złożenie wniosku o przydział lokalu socjalnego praktycznie nigdy nie jest tak szybki, jak oczekują tego przyszli lokatorzy.

Jednym z koniecznych warunków uzyskania mieszkania komunalnego jest m.in. fakt zamieszkiwania na terenie danej gminy. Dla uznania danej osoby za mieszkańca gminy nie ma jednak znaczenia czas zamieszkiwania w gminie. Gmina obowiązana jest – na mocy art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego tworzyć warunki umożliwiające zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków gminnej wspólnoty samorządowej, czyli jej mieszkańców. Jest to jej zadanie własne. Rada Gminy nie ma zatem uprawnień do wprowadzania zapisów odnoszących się do czasu zamieszkiwania na terenie Gminy Kodeń, ograniczając tym samym krąg podmiotów, do których adresowane są działania gminy. Takie uregulowania w odniesieniu do realizowanych przez gminę zadań naruszają przepisy ustrojowe zawarte w art. 1 ust. 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym i art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Obowiązki lokatora mieszkania komunalnego

Otrzymanie przydziału do mieszkania socjalnego skutkuje koniecznością zawarcia umowy najmu z gminą. Na jej podstawie lokator staje się najemcą, na którym ciąży kilka ważnych obowiązków. Najemca jest obowiązany do opłacania czynszu za wynajmowaną nieruchomość, utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.